Der Verkauf von Gebäuden oder Bauwerken oder ihren Teilen ist – mit bestimmten Ausnahmen – von der Umsatzsteuer befreit. Die Vorschriften ermöglichen jedoch den Steuerpflichtigen, auf die Befreiung zu verzichten und den Umsatz zu besteuern, vorausgesetzt dass:
- sowohl der Lieferer als auch der Erwerber für die Umsatzsteuer registriert sind (der Verzicht auf die Befreiung gilt nicht bei einem Immobilienverkauf an eine Privatperson), und
- eine Verzichtserklärung bei dem Finanzamt eingereicht wird.
Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung – Formalitäten
Bis zum 30. September 2021 sah das polnische Umsatzsteuergesetz vor, dass die vorgenannte Verzichtserklärung vor dem Datum der Lieferung einer Immobilie beim Leiter des für den Erwerber zuständigen Finanzamts eingereicht werden muss. Bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtung beanstandeten die Steuerbehörden den vom Käufer getätigten Vorsteuerabzug, auch wenn aus dem Wortlaut der notariellen Urkunde eindeutig hervorging, dass die Parteien die Besteuerung des Verkaufs vereinbart hatten.
Ab dem 1. Oktober 2021 gilt eine geänderte Vorschrift, die es erlaubt, den Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung in einer notariellen Urkunde zu deklarieren, oder wie bisher eine Verzichtserklärung beim Finanzamt vorzulegen. Die Änderung ergibt sich aus Postulaten der Steuerpflichtigen sowie aus Stellungnahmen der Verwaltungsgerichte. Es wurde darauf hingewiesen, dass die Verpflichtung, wonach dem Finanzamtsleiter eine Verzichtserklärung vor dem Zeitpunkt der Lieferung vorzulegen sei, während die Lieferung am Tag des Abschlusses einer notariellen Urkunde erfolgt, in der die Parteien sich ausdrücklich für die Besteuerung der Transaktion entscheiden haben, nicht mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit übereinstimmt. Darüber hinaus sollen die Notare den Steuerbehörden bis zum 7. jedes Monats Auszüge der im Vormonat erstellten notariellen Urkunden übermitteln. Somit ist der Zugang der Steuerbehörden zu den Informationen über die erfolgten Immobilienverkäufe gewährleistet.
Vorteile des Verzichts auf die Umsatzsteuerbefreiung bei Immobilienverkäufen
Der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung ermöglicht die Vermeidung der einmaligen Berichtigung der abgezogenen Vorsteuer. Die einmalige Berichtigung gilt für einen Lieferer, der eine Immobilie bis zum Ablauf der so genannten Berichtigungsfrist (10 Jahre ab Ende des Jahres der Inbetriebnahme der Immobilie) veräußert, und der die Vorsteuer aus den Erwerb- oder Errichtungsausgaben (bzw. aus späteren Ausgaben) abgezogen hat.
Der Erwerber wiederum erhält die Möglichkeit, die Vorsteuer (sofern er dazu berechtigt ist) aus der Verkaufsrechnung abzuziehen und die Zahlung der Steuer auf zivilrechtliche Handlungen zu vermeiden.
Zusammenfassung
Diese kleine Änderung der Vorschriften macht einen großen Unterschied. Steuerpflichtige, die in einer notariellen Urkunde deklarieren, dass sie sich für die Besteuerung des Immobilienverkaufs entscheiden, sind von der lästigen Pflicht befreit, beim Finanzamt eine separate Verzichtserklärung abzugeben.
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